逾期兩天未交房租，房東強制鎖門，租戶搬離商鋪，毀約究竟算是誰的錯？

那么，

究竟孰是孰非？

庭審中，雙方均認可案涉合同已解除。

一審法院經審理后認為，合同約定“逾期10日后視為違約”，因此被告逾期兩天未交租金仍在租金支付期限內。雖然李強因周武未支付租金將案涉商鋪上鎖，但經報警后，李強當天就打開了門鎖，他的行為尚不足以當然的導致雙方合同解除；而周武于當日晚上將商鋪內東西陸續(xù)搬出，以實際行為表明不再履行合同。雙方對案涉合同的解除都存在一定違約行為，因此法院并沒有支持李強主張的違約金。

關于免租期租金，法院認為，雙方訂立合同之時本著長期合作理念簽訂了5年期限的租賃合同，現(xiàn)合同僅履行一年左右，結合雙方合同履行的實際及雙方行為的過錯程度，酌情支持周武支付李強3.5個月免租期租金。

至于原告李強主張商鋪隔斷墻恢復原狀的訴求，法院認為，被告周武因自身經營需要在征得原告李強同意后對隔斷墻進行拆除。現(xiàn)雙方租賃合同關系解除后，根據(jù)法律規(guī)定，被告周武返還原告李強案涉商鋪時應當恢復為交付時的狀態(tài)。

一審法院判決：

被告周武向原告李強支付3.5個月的免租期租金并恢復商鋪之間的隔斷墻，駁回原告李強其余訴訟請求。

一審宣判后，周武不服一審判決，向成都中院提起了上訴。陷入到官司中的房東李強、租客周武始終都認為自己占理，也許最終的判決會讓他們引以為戒，在今后的合同簽訂、履行中，學會依法守法。

【文中人物、單位均系化名】

法官說法

解讀法官 >>>

Q1:

本案中，租戶拆除隔斷墻經過了房東的同意，合同解除后，法院為何要判令租戶將隔斷墻恢復原狀？

本案中，雙方并未對合同終止后承租人返還租賃物時應當以何種狀態(tài)返還進行約定。在此情況下，就應當遵從法律的規(guī)定。根據(jù)《民法典》第五百六十六條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。所以，本案的承租人違約導致合同解除后，出租人有權要求他恢復隔墻。

Q2:

免租期是什么意思？涉及免租期有什么需要注意的法律風險點？

免租期是在承租商鋪或其他經營性用房的租賃合同中普遍存在的條款，指的是承租人在承租房屋后，根據(jù)經營需求，對租賃物進行裝飾裝修、前期布置的期限。在免租期內，承租人不支付租金，但一般要承擔該期間房屋的水電氣費和物業(yè)費等費用。具體情況還是要看雙方的約定。另外，針對2020年以來特殊時期對部分行業(yè)造成的影響，出租人為了幫助承租人度過難關，本著風險共擔的原則，雙方也可能協(xié)商一定期限的免租期。

雖然合同中約定了免租期免交租金，但是同時也可能會約定若在承租人違約導致合同提前解除的情況下，免租期的租金需要全額補足。或者雖然合同沒有約定補交免租期租金的情形，但是合同因承租人違約解除，出租人就存在免租期沒有收到租金的損失。這兩種情況都會導致承租人可能最終會承擔支付免租期相應租金的法律責任。我們在處理案件過程中就發(fā)現(xiàn)，有的承租人在免租期屆滿后不久就違約解除合同，承租人可能認為，既然免租期的租金優(yōu)惠已經享受，即便是隨后解除了合同，也只需要補交免租期之后的租金。但是根據(jù)剛才所提到的兩點，在出租人主張補交免租期租金或者主張賠償損失的情況下，承租人是需要承擔相應的補交義務的。

Q3:

如果租客拖欠租金，房東可以采取停水停電或鎖門等措施嗎？

首先應當遵從合同的約定，如果雙方在合同中約定了一方違約時，守約方可以采取的救濟手段和措施，那么守約方可以依約行使自己的權利。但是，若合同沒有約定，那么出租人就要慎重選擇維權手段。

另外，需要特別強調的是，不管合同是否有約定，我們都不提倡通過停水停電或者鎖門的方式催收租金。

• 在承租人拖欠租金時，雙方應當及時溝通、友好協(xié)商，說明拖欠租金的原因，雙方可以重新商定租金支付時間。
• 若協(xié)商不好，出租人可以要求承租人限期支付。在多次催繳后仍未支付的，可以依約、依法行使解除權。

我們認為，在催收租金的過程中，停水停電或者鎖門的方式都不是最佳選擇。特別是針對經營性用房，停水停電、鎖門會激化雙方之間的矛盾，對生產經營造成較大影響，甚至會產生超出預期的損失。

Q4:

本案中，租客對租賃房屋進行了裝修。租客可以進行裝修嗎？若裝修后雙方發(fā)生糾紛，裝修部分該如何處置？

根據(jù)《民法典》第七百一十五條規(guī)定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。在出租人同意的情況下，是可以對租賃物進行裝飾裝修的。

如果雙方在履行合同過程中產生糾紛，合同提前解除，那么就應當按照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定處理。

第八條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第九條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

1. 因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
2. 因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
3. 因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任；
4. 因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

Q5:

在日常生活中，商鋪租賃合同還會引發(fā)一些什么樣的糾紛？

商鋪租賃合同作為一種特殊的房屋租賃合同類型，在適用房屋租賃合同一般規(guī)則的同時，因其商業(yè)特性也有一些獨特糾紛類型。除欠租外，比較常見的還有以下糾紛類型：

1. 因轉租引起的糾紛；
2. 因承租人提前退租或者出租人提前收回房屋引起的糾紛；
3. 因租賃房屋存在質量問題導致承租人或者案外人受損引起的糾紛；
4. 因承租人使用不當造成出租人損失引起的糾紛；
5. 因優(yōu)先承租權引起的糾紛；
6. 因租賃物所有權變動是否影響租賃合同效力引起的糾紛等。

Q6:

簽訂商鋪租賃合同時，作為房東需要關注哪些方面的內容？

在合同中根據(jù)租賃物的特性和自身需要，對各自的權利義務做出較為詳盡的約定，主要包括明確租賃物的交付標準、租金標準、租金支付期限、約定租賃期內租賃物的維修義務方、違約責任、租賃合同解除或期限屆滿時保證金的退還、在何種情況下屬于違約行為，何種情況下守約方享有合同解除權，以及除租金之外的水電氣費、物業(yè)管、商管費、稅費等費用由何方承擔等。

另外，在合同內容的表述上，應當清晰、明了，避免產生歧義。

Q7:

租客在簽訂商鋪租賃合同的過程中又有哪些需要注意的事項？

除了剛才房東需要注意的事項之外，承租人還應當重點關注房屋是否是合法建筑，主要通過審查房屋是否取得了房產證、是否取得了建設工程規(guī)劃許可證或者是經過了主管部門的批準等。

同時還要關注租賃房屋是否存在被抵押、查封的情形。

• 如果出租人不是房東，那出租人是否有相應的轉租權或者房東的授權。
• 如果是商鋪的話，還要關注商鋪的消防驗收情況、在經營業(yè)態(tài)上是否有特殊的要求等，比如你要租來開餐飲店，那你要審查核實商鋪是否可以經營餐飲等等。

另外，如果承租人進行了裝飾裝修，還要約定合同期限屆滿或者提前解除，裝飾裝修如何處理的問題。

Q8:

商鋪租賃合同履約過程中，如果遇到對方違約，守約一方該如何去救濟自己的權利呢？守約方又有哪些義務呢？

首先要判斷違約方的違約情形，看合同有沒有約定具體違約行為所對應的救濟措施。

• 如果合同有約定，就依照約定內容執(zhí)行。
• 如果合同沒有約定，那么就需要根據(jù)違約方的違約程度等，判斷守約方是否享有合同解除權，通過與對方協(xié)商或者訴訟的方式解除合同，并要求違約方承擔違約責任。

同時，需要特別注意的是，根據(jù)《民法典》第五百九十一條規(guī)定，當事人一方違約后，守約方也應當采取適當?shù)拇胧┓乐箵p失的擴大，沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。

比如講，承租人因為經營困難，確實無法負擔房租，繼續(xù)履行租賃合同，向出租人明確提出要解除合同并已經騰退房屋的，那么出租人在合理期限內就有義務及時收回房屋，防止房屋長期閑置，擴大損失。