物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年增多，這類(lèi)糾紛群體訴訟多，社會(huì)影響大，如何妥善解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛成為司法實(shí)踐的熱點(diǎn)及難點(diǎn)。本文梳理了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋?zhuān)Y(jié)合類(lèi)案裁判思路，歸納出物業(yè)服務(wù)合同糾紛的核心裁判觀(guān)點(diǎn)。

裁判規(guī)則

裁判要旨 1 ：共有部分在物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間的收益，在沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，可以享有一定比例的收益。

案例案號(hào)：公報(bào)案例——無(wú)錫市某業(yè)主委員會(huì)訴上海某物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案

法院觀(guān)點(diǎn)：本案中爭(zhēng)訟收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無(wú)錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對(duì)共有物享有收益權(quán)，這是一項(xiàng)法定權(quán)利。對(duì)該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過(guò)合同約定進(jìn)行分配，在沒(méi)有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對(duì)象為小區(qū)業(yè)主，而其對(duì)共有部分進(jìn)行管理時(shí)業(yè)主并不給予報(bào)酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對(duì)物管企業(yè)是不公平的。同時(shí)，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，顯而易見(jiàn)，這有悖法律原則。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，同時(shí)物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。

裁判要旨 2 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有保養(yǎng)、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于可能對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除，否則致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。

案例案號(hào)：公報(bào)案例——陳某與南京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京某物業(yè)管理有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案

法院觀(guān)點(diǎn)：按照一般情況及本案中 A 公司與 B 公司的前期物業(yè)服務(wù)合同，A 公司對(duì)小區(qū)的共用部分，如圍墻、道路、公共管道等負(fù)有保養(yǎng)維護(hù)的義務(wù)。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)通常分為共用部分和專(zhuān)用部分，專(zhuān)用部分的保養(yǎng)維修因物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法進(jìn)入和控制，一般由業(yè)主自行負(fù)責(zé)（有特別約定的儲(chǔ)藏室、業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)等特殊部分例外），而共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，這是由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力、社會(huì)分工及合同約定所決定的，而小區(qū)的共用部分致業(yè)主財(cái)物受損，對(duì)共有部分有維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如該損失系第三人侵權(quán)所致，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)違約責(zé)任后可向第三人追償。

裁判要旨 3 ：由于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未就業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失不擔(dān)責(zé)。業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行管理義務(wù)為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張因室內(nèi)被盜遭受的財(cái)產(chǎn)損失。

案例案號(hào)：（ 2016 ）京 0116 民初 44 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：案涉物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者，其義務(wù)是維護(hù)小區(qū)的公共管理秩序、保障公共財(cái)產(chǎn)的安全并對(duì)顯而易見(jiàn)的安全問(wèn)題進(jìn)行防范和制止。李某、楊某被盜的財(cái)產(chǎn)在其家中，由李某、楊某負(fù)責(zé)管理和支配。李某、楊某未與案涉物業(yè)公司就其房屋內(nèi)個(gè)人物品簽訂保管合同，故對(duì)其房屋內(nèi)的物品的毀損、滅失不承擔(dān)賠償責(zé)任。李某、楊某稱(chēng)案涉物業(yè)公司未盡其應(yīng)盡的義務(wù)，未對(duì)監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行維護(hù)而導(dǎo)致其損失發(fā)生。雖案涉物業(yè)公司認(rèn)可李某、楊某家被盜當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞，但不能就此認(rèn)定小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞與李某、楊某家被盜存在因果關(guān)系。綜上，對(duì)李某、楊某要求案涉物業(yè)公司賠償其被盜損失的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

裁判要旨 4 ：作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)負(fù)有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)，若其未提供證據(jù)證明在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中盡到了相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，對(duì)置于物業(yè)公共區(qū)域的財(cái)產(chǎn)被盜具有一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)在訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

案例案號(hào)：（ 2019 ）京 0105 民初 42170 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。陳某與 A 公司簽訂的《房屋委托管理合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，本院予以確認(rèn)。各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)陳某表示其車(chē)輛電池被盜，車(chē)體被損毀，并主張 A 公司未盡到安保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。雖然 A 公司表示并未收取過(guò)停車(chē)費(fèi)，但是其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)小區(qū)負(fù)有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)，現(xiàn)其未提供證據(jù)證明在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中盡到了相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，其對(duì)于陳某的車(chē)輛電池的被盜具有一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是，物業(yè)公司并非公安機(jī)關(guān)，其對(duì)小區(qū)的安保職責(zé)僅限于物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，且電瓶車(chē)電池系被盜而遺失，并非 A 公司的違約行為直接造成，A 公司僅系對(duì)合同義務(wù)的違反，而非對(duì)陳某的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的直接侵害，故其僅應(yīng)在訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于具體的賠償數(shù)額由本院結(jié)合本案具體案情酌情確定。

裁判要旨 5 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主裝修應(yīng)有巡查、要求整改的義務(wù)，對(duì)影響公共利益的裝修或其他行為應(yīng)及時(shí)勸阻。業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭受損害后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有證據(jù)證明其已盡到管理義務(wù)，法院將推定其存在一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

案例案號(hào)：（ 2021 ）津 01 民終 2619 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：原告主張被告物業(yè)公司對(duì)共用設(shè)施未充分履行維修、養(yǎng)護(hù)及管理的責(zé)任，未充分履行物業(yè)合同義務(wù)，被告物業(yè)公司對(duì)此不予認(rèn)可并提交清掏記錄，結(jié)合庭審查明的事實(shí)，堵塞管道的雜物包含部分裝修垃圾，該情況顯然系業(yè)主裝修房屋導(dǎo)致，但結(jié)合物業(yè)合同可知，被告物業(yè)公司對(duì)業(yè)主裝修應(yīng)有巡查、要求整改的義務(wù)，對(duì)影響公共利益的裝修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻，雖被告物業(yè)公司定期對(duì)管道進(jìn)行清掏，但被告物業(yè)公司對(duì)涉訴戶(hù)型業(yè)主裝修是否拆改均不知情，現(xiàn)被告物業(yè)公司沒(méi)有證據(jù)證明其對(duì)業(yè)主裝修已盡履行裝修管理的義務(wù)，存在一定過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)對(duì)管道堵塞承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

裁判要旨 6 ：即使未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主不得以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

案例案號(hào)：（ 2020 ）川民申 6062 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：本院經(jīng)審查認(rèn)為，案涉前期物業(yè)服務(wù)合同雖已自然終止，但在新的物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)前，A 物業(yè)公司于 2018 年 10 月至 2019 年 5 月 31 日之間仍繼續(xù)為案涉項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，原審認(rèn)定其與 B 公司之間存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，并無(wú)不當(dāng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

裁判要旨 7 ：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)“專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主”同意。

案例案號(hào)：（ 2018 ）粵民申 7888 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：A 物業(yè)公司另主張自 2015 年 12 月起物業(yè)管理費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每月 0.6 元/平方米，其提交了 2015 年 3 月 17 日居委會(huì)發(fā)出的《關(guān)于 A 物業(yè)公司管理有限公司南浦基地住宅調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)征詢(xún)表決結(jié)果的公告》等作為證據(jù)。一、二審法院查明，上述證據(jù)顯示案涉小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整事宜已取得“專(zhuān)有部分占建筑面積 1/2 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主”的同意，并經(jīng)過(guò)公示及備案等法定程序。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，A 物業(yè)公司申請(qǐng)將物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為 0.6 元/平方米，已經(jīng)涉案小區(qū)專(zhuān)有部分占建筑面積 1/2 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主表決通過(guò)，判決敖某于 2015 年 12 月之前按《物業(yè)管理委托合同》約定每月 0.4 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，自 2015 年 12 月起按照每月 0.6 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)，均無(wú)不當(dāng)。

裁判要旨 8 ：建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需遵循與業(yè)主協(xié)商一致的原則，即使同意的業(yè)主比例占三分之二以上，也不能視為業(yè)主大會(huì)決議的事項(xiàng)，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

案例案號(hào)：（ 2017 ）云 03 民終 1415 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)合同作為合同雙方權(quán)利義務(wù)的載體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的依據(jù)?，F(xiàn)行法規(guī)、有關(guān)規(guī)章規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要進(jìn)行備案，是為了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行價(jià)格管理，防止收費(fèi)超出政府制定的浮動(dòng)幅度。備案價(jià)格對(duì)物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，并不當(dāng)然具有約束力，備案價(jià)格只有經(jīng)過(guò)物業(yè)服務(wù)合同雙方協(xié)商一致，才對(duì)雙方產(chǎn)生法律效力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能代替業(yè)主大會(huì)行使相關(guān)的權(quán)利，即使三分之二以上業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不能視為是業(yè)主大會(huì)以征求意見(jiàn)形式作出了對(duì)全體業(yè)主具有約束力的決議。在業(yè)主大會(huì)未成立情況下，案涉物業(yè)服務(wù)有限公司上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格需遵循與業(yè)主協(xié)商一致的原則，而不能以備案價(jià)格已經(jīng)小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意就視為是業(yè)主大會(huì)決議的事項(xiàng)，并主張對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

裁判要旨 9 ：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)的重大事宜，應(yīng)當(dāng)以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)采用書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)的方式進(jìn)行，以電話(huà)錄音方式征求業(yè)主意見(jiàn)不符合法律規(guī)定的“集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)”的形式，也無(wú)法核實(shí)真實(shí)性，不足以反映出解聘現(xiàn)有物業(yè)、更換新的物業(yè)是經(jīng)“雙過(guò)半”的業(yè)主同意后的決定。

案例案號(hào)：（ 2019 ）冀 0984 民初 3685 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：被告物業(yè)服務(wù)有限公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同雖已于 2017 年 7 月 30 日到期，但在到期后被告實(shí)際上繼續(xù)為 A 小區(qū)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主繼續(xù)享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，故雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。本院認(rèn)為，原告以電話(huà)錄音征求業(yè)主意見(jiàn)并由業(yè)委會(huì)成員代簽字的形式不符合法律規(guī)定的“集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)”的形式，不足以反映出解聘現(xiàn)有物業(yè)更換新的物業(yè)是經(jīng) A 小區(qū)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后的決定。故本院對(duì)其主張不予支持，依法應(yīng)予駁回。

裁判要旨 10 ：同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，業(yè)主利用自有的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備對(duì)專(zhuān)有部分和部分共有部分自行提供物業(yè)服務(wù)，該區(qū)域可認(rèn)定為物管相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。依申請(qǐng)，人民法院可依據(jù)公平合理、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，適當(dāng)調(diào)整該區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

案例案號(hào)：（ 2021 ）川 01 民終 16776 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：本案中，開(kāi)發(fā)商 A 公司與 B 公司單獨(dú)就案涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，后 A 公司將案涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為公共配套設(shè)施移交給 C 公司管理。案涉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于 B 公司提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，其應(yīng)接受 B 公司的物業(yè)管理，因作為公共配套設(shè)施的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的社會(huì)性和公益性，B 公司應(yīng)根據(jù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立、自行管理環(huán)境衛(wèi)生、產(chǎn)權(quán)和使用特殊性等特點(diǎn)，依據(jù)公平合理、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)辦法盡快與 C 公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，原審法院直接適用 A 公司與 B 公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，判決 C 公司向 A 公司支付物業(yè)費(fèi)不當(dāng)，本院予以糾正。

裁判要旨 11 ：不論規(guī)劃停車(chē)位還是臨時(shí)停車(chē)位，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，無(wú)地上建筑物，開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主無(wú)特別約定，又不能辦理專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)停車(chē)位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車(chē)費(fèi)的權(quán)利。

案例案號(hào)：（ 2018 ）蘇 06 民終 1076 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，即只要該地面停車(chē)位設(shè)置于業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地，不論該車(chē)位是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃許可，其權(quán)屬都應(yīng)當(dāng)推定由全體業(yè)主共有。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，全體業(yè)主共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車(chē)位是直接設(shè)置在土地表面的停車(chē)設(shè)施，地面停車(chē)位的所謂產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上就是土地使用權(quán)。鑒于業(yè)主共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)，在 A 公司既不能證明 B 公司與業(yè)主存在特別約定，又不能證明該地面停車(chē)位已經(jīng)或可以辦理產(chǎn)權(quán)登記成為專(zhuān)有部分的情況下，僅憑小區(qū)總平面圖注明為規(guī)劃車(chē)位本身并不能作出該地面停車(chē)位屬于 B 公司的認(rèn)定。由于 A 公司不能證明 B 公司對(duì)北廣場(chǎng)地面停車(chē)位享有專(zhuān)有權(quán)利，根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，A 公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，其主張基于 B 公司的授權(quán)收取案涉停車(chē)費(fèi)缺乏權(quán)利基礎(chǔ)，不能成立。

裁判要旨 12 ：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃車(chē)位的權(quán)屬歸屬基于合同約定產(chǎn)生，不以是否登記取得車(chē)位產(chǎn)權(quán)證為前提。若《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬出賣(mài)人，業(yè)主不得以車(chē)位未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記為由，主張?jiān)撥?chē)位歸屬小區(qū)業(yè)主共同所有，并以此拒不繳納物業(yè)費(fèi)。

案例案號(hào)：（ 2020 ）閩民申 2137 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：本院經(jīng)審查認(rèn)為，物業(yè)公司在二審中提交的“項(xiàng)目規(guī)劃平面圖”檔案可以證明案涉停車(chē)位系經(jīng)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的初始規(guī)劃車(chē)位，符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條有關(guān)“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”規(guī)定的情形，案涉車(chē)位的歸屬可以由當(dāng)事人約定規(guī)劃車(chē)位的歸屬。周某、朱某與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件六“合同補(bǔ)充協(xié)議”第八條第四項(xiàng)的約定：小區(qū)內(nèi)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)通過(guò)出售或出租等約定的方式處分，但應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。根據(jù)前述約定，案涉停車(chē)位歸屬于出賣(mài)人即該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。周某、朱某以案涉停車(chē)位未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記、車(chē)位不屬于小區(qū)土地及建筑物專(zhuān)有部分、車(chē)位屬小區(qū)配套設(shè)施等為由主張案涉停車(chē)位歸屬于小區(qū)業(yè)主共同所有均缺乏依據(jù)，本院不予采信。

裁判要旨 13 ：在地下車(chē)庫(kù)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定不清時(shí)，應(yīng)適用合同漏洞填補(bǔ)規(guī)則，由當(dāng)事人先行協(xié)商，協(xié)商不成的，法院可引入司法評(píng)估機(jī)制，確定符合行業(yè)慣例的地下車(chē)庫(kù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以保證質(zhì)價(jià)相當(dāng)、公平合理。

案例案號(hào)：（ 2019 ）滬 0105 民初 12737 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：本案的主要爭(zhēng)議在于《前期物業(yè)服務(wù)合同》第 21 條約定的每平方米 20 元物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否適用于地下室；原告是否應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)履行付款義務(wù)。對(duì)此，應(yīng)本著尊重當(dāng)事人意思自治的原則，先行審查《前期物業(yè)服務(wù)合同》中是否有關(guān)于地下車(chē)庫(kù)管理費(fèi)收取的特殊約定，若有則優(yōu)先適用，反之則考慮適用第 21 條的約定。《前期物業(yè)服務(wù)合同》第 23 條約定，車(chē)位和使用管理費(fèi)用由原告按每個(gè)車(chē)位千元的價(jià)格向車(chē)位使用人收取。從合同的文意解釋及目的解釋來(lái)看，該條雖未明確反映地下車(chē)庫(kù)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但屬有關(guān)車(chē)庫(kù)管理費(fèi)的特殊約定，即將地上辦公樓物業(yè)費(fèi)與地下車(chē)庫(kù)管理費(fèi)分列于不同條款，且采用了不同的收費(fèi)原則。因此，合同第 21 條不直接適用于地下室。原、被告之間有關(guān)車(chē)位管理費(fèi)的合同條款構(gòu)成約定不明之情形，雙方可就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行協(xié)商。然，在被告獲得地下室產(chǎn)權(quán)后，雙方并未就此達(dá)成一致意見(jiàn)，故在此情況下法院應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出處理?？紤]到地下車(chē)庫(kù)系地上辦公樓的配套（輔助）用房，相應(yīng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)均低于地上辦公樓，若參照適用 20 元的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)顯然有失公允?，F(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查并結(jié)合現(xiàn)有資料，根據(jù)原告對(duì)地下室提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平，評(píng)估出地下室物業(yè)費(fèi)按建筑面積計(jì)算單價(jià)為 11.75 元，與商業(yè)辦公樓地下車(chē)位管理費(fèi)收費(fèi)的行業(yè)慣例基本相適應(yīng)，體現(xiàn)了質(zhì)價(jià)相當(dāng)?shù)脑瓌t，可予以采納。

裁判要旨 14 ：業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位的抗辯，是基于雙務(wù)合同履行抗辯權(quán)，應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。認(rèn)定業(yè)主抗辯（權(quán)）應(yīng)著眼于物業(yè)服務(wù)的特性，多方面考察，輕微服務(wù)瑕疵，業(yè)主抗辯理由不能成立，法院不予判決減免物業(yè)費(fèi)。

案例案號(hào)：（ 2019 ）渝 0235 民初 6134 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：對(duì)于被告提出的物業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題，法院到小區(qū)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)時(shí)，有部分業(yè)主認(rèn)可原告的物業(yè)服務(wù)工作，也有業(yè)主委員會(huì)成員對(duì)小區(qū)停電后發(fā)電保證電梯正常運(yùn)行及電梯出現(xiàn)故障的維修等情況予以肯定，當(dāng)時(shí)亦有人員和車(chē)輛正在清運(yùn)小區(qū)內(nèi)堆積的裝修垃圾，而且對(duì)于被告反映強(qiáng)烈的小區(qū)活動(dòng)用房被重慶市明浪實(shí)業(yè)有限公司變賣(mài)的問(wèn)題，也曾由該公司與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商處理，并形成了會(huì)議紀(jì)要，故被告舉示的證據(jù)不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵。因物業(yè)服務(wù)具有動(dòng)態(tài)性、公共性和廣泛性，物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)服務(wù)中可能會(huì)存在問(wèn)題，業(yè)主可以向其提出改正意見(jiàn)，或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)提出改正意見(jiàn)，或向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)反映，直至由業(yè)主委員會(huì)解聘該公司，但不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由和依據(jù)。

裁判要旨 15 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無(wú)行政執(zhí)法權(quán)，判斷物業(yè)服務(wù)是否存在重大服務(wù)瑕疵，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)合同的特質(zhì)及特定糾紛形成的歷史性和特殊性，考慮權(quán)利義務(wù)的/對(duì)等性和比例性，考慮全體業(yè)主的共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，若未造成業(yè)主特定化利益損失，物業(yè)服務(wù)不構(gòu)成重大服務(wù)瑕疵，單一業(yè)主不能拒交或少交物業(yè)費(fèi)。

案例案號(hào)：（ 2020 ）鄂 05 民終 129 號(hào)

法院觀(guān)點(diǎn)：一、從合同內(nèi)容及履行情況來(lái)看，應(yīng)考慮物業(yè)合同的特質(zhì)及特定糾紛形成的歷史性和特殊性。本案中，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量受諸多環(huán)境因素的影響，包括小區(qū)功能定位和管理?xiàng)l件限制，案涉小區(qū)為商住混合小區(qū)，環(huán)境較普通住宅小區(qū)復(fù)雜，管理難度相對(duì)較大，小區(qū)雖存在住改商、群租房、違規(guī)搭建、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放得不到保障等情形，該情形與小區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境相關(guān)，物業(yè)公司的職責(zé)范圍為物業(yè)服務(wù)，其根據(jù)自身履行能力已做大量協(xié)調(diào)工作，物業(yè)公司并非行政管理機(jī)構(gòu)亦無(wú)行政執(zhí)法權(quán)，且其已就相應(yīng)問(wèn)題向行政執(zhí)法部門(mén)反映情況，相應(yīng)問(wèn)題應(yīng)由相應(yīng)的行政執(zhí)法部門(mén)依法解決。

二、從權(quán)利義務(wù)的相互關(guān)系來(lái)看，違約責(zé)任的認(rèn)定應(yīng)考量權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性和比例性，以體現(xiàn)民事公平正義原則。物業(yè)公司若已盡到物業(yè)公司基本的協(xié)調(diào)服務(wù)義務(wù)，對(duì)其義務(wù)及職責(zé)要求不應(yīng)過(guò)于嚴(yán)苛。田某某稱(chēng)小區(qū)外墻磚脫落，其房屋亦存在外墻及屋頂滲水現(xiàn)象而物業(yè)公司一直未解決，但物業(yè)公司對(duì)外墻磚已進(jìn)行過(guò)相應(yīng)維修，對(duì)其漏水問(wèn)題也曾上門(mén)處理盡到了一定的服務(wù)義務(wù)……其不應(yīng)以房屋漏水物業(yè)公司未解決好為由主張拒交或少交物業(yè)費(fèi)。田某某主張小區(qū)垃圾清運(yùn)不到位、電梯長(zhǎng)久失修等，但其提交的證據(jù)只能說(shuō)明在某些時(shí)間段的衛(wèi)生、電梯服務(wù)瑕疵問(wèn)題。盡管物業(yè)公司在小區(qū)違規(guī)搭建、住改商、群租房、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停車(chē)問(wèn)題、房屋外墻及室內(nèi)漏水問(wèn)題、垃圾清運(yùn)不及時(shí)、電梯失修等問(wèn)題上存在部分管理服務(wù)不到位、協(xié)調(diào)處理不及時(shí)等問(wèn)題，但物業(yè)公司作為業(yè)主選聘的服務(wù)性企業(yè)在職責(zé)范圍內(nèi)已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，不能因小區(qū)出現(xiàn)的上述問(wèn)題未予以解決完全歸咎于物業(yè)公司。且存在的部分物業(yè)服務(wù)問(wèn)題還不足以明顯影響業(yè)主的個(gè)人生活，本案金碧嘉園宜昌分公司的物業(yè)服務(wù)只能認(rèn)定存在一般瑕疵，尚不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)根本違約或存在重大瑕疵。

三、從權(quán)利行使主體來(lái)看，對(duì)涉及公共部分、公共設(shè)施的權(quán)益主張不宜由單個(gè)業(yè)主行使。對(duì)公共部位的權(quán)利義務(wù)行使應(yīng)由全體業(yè)主共同享有和承擔(dān)，即便存在部分業(yè)主占用公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、在公共平臺(tái)違規(guī)搭建、物業(yè)公司出租公共部位收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)等情形侵犯全體業(yè)主的共同利益時(shí)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主依法主張權(quán)利，預(yù)期利益也應(yīng)由全體業(yè)主而不應(yīng)由某一業(yè)主個(gè)人享有，公共部位的利益損失非單一業(yè)主特定化的利益損失，單一業(yè)主不能直接以此為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)。

四、從物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)和功能來(lái)看，應(yīng)考慮全體業(yè)主的共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性、持久性，物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)既是其生存、發(fā)展的前提，也是其按照物業(yè)服務(wù)合同向全體業(yè)主提供正常服務(wù)的經(jīng)濟(jì)保障，物業(yè)服務(wù)的提供具有持續(xù)性和復(fù)雜性，其用途和功能主要體現(xiàn)在全體業(yè)主的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，至于以偶發(fā)性、單個(gè)性和短期性表現(xiàn)出來(lái)的各種狀況應(yīng)納入長(zhǎng)期性和整體性中予以考量服務(wù)是否合理、是否符合一般人的正常期望；同時(shí)也要考慮物業(yè)服務(wù)行業(yè)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展進(jìn)程狀況是受各種因素制約和影響的，包括商住混用型小區(qū)的物業(yè)服務(wù)的探索、汽車(chē)保有量的迅速增加導(dǎo)致車(chē)位供求的緊張、物業(yè)成本的不斷上漲、小區(qū)周邊環(huán)境的不斷變化以及物業(yè)法治的不斷完善等。因此，物業(yè)費(fèi)的收取在很大程度上實(shí)質(zhì)體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同所包含權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性以及合同履行的公平性，對(duì)于業(yè)主要求減免物業(yè)費(fèi)的訴求應(yīng)做全面合理慎重的分析判定，以免不當(dāng)裁判影響此類(lèi)糾紛中物業(yè)公司、全體業(yè)主與單個(gè)業(yè)主之間的整體性利益失衡。且根據(jù)合同的相對(duì)性原則，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，造成業(yè)主特定性利益損害，業(yè)主才能拒交或少交物業(yè)費(fèi)。否則就會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，同時(shí)少部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)對(duì)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也不公平，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講對(duì)業(yè)主個(gè)人的正常生活秩序也會(huì)帶來(lái)影響。

五、從物業(yè)糾紛的合適性解決來(lái)看，雙方均需在各自的責(zé)任、義務(wù)、權(quán)利范圍內(nèi)依法適度承擔(dān)、履行及維權(quán)。如田某某認(rèn)為因?yàn)?A 公司的物業(yè)服務(wù)違約造成其特定性利益損害，應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)，另行主張權(quán)利。需要特別指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主和相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)約定，完善管理措施、提升服務(wù)意識(shí)、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率，以維護(hù)、保障全體業(yè)主的共同利益。

綜上，基于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性、權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性以及合同主體利益的平衡性等方面的綜合考量，A 公司雖存在一般物業(yè)服務(wù)瑕疵，但已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，因此田某某拒交或少交物業(yè)費(fèi)的理由不能成立，其應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百三十八條 【物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與形式】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。

第九百三十九條 【物業(yè)服務(wù)合同的約束力】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十條 【前期物業(yè)服務(wù)合同的終止情形】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九百四十二條 【物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

第九百四十四條 【業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

第九百四十五條 【業(yè)主的告知、協(xié)助義務(wù)】業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專(zhuān)有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

第九百四十六條 【業(yè)主合同任意解除權(quán)】業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第一條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第四條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第一百六十五條基層人民法院和它派出的法庭審理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭(zhēng)議不大的簡(jiǎn)單金錢(qián)給付民事案件，標(biāo)的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之五十以下的，適用小額訴訟的程序?qū)徖?，?shí)行一審終審。

基層人民法院和它派出的法庭審理前款規(guī)定的民事案件，標(biāo)的額超過(guò)各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之五十但在二倍以下的，當(dāng)事人雙方也可以約定適用小額訴訟的程序。

第二百二十一條債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人給付金錢(qián)、有價(jià)證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令：

（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒(méi)有其他債務(wù)糾紛的；

（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。

申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明請(qǐng)求給付金錢(qián)或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。

第二百二十三條人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實(shí)、證據(jù)，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請(qǐng)不成立的，裁定予以駁回。

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