地產(chǎn)江湖風(fēng)云起，城頭變幻大王旗。

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷兩年的劇烈波動(dòng)和調(diào)整之后，房企陣營(yíng)已然生變，一大批曾經(jīng)聲震名揚(yáng)的“老面孔”在浪淘之下相繼隱去，一些新生代房企趁勢(shì)而起。

這兩年，隨著泰禾、陽(yáng)光城、正榮等閩系房企“暴雷”，以“建發(fā)系”公司為代表的新“閩系”以黑馬之姿突圍而出，完成新老交替。尤其在一眾房企正在吞下高杠桿帶來(lái)的苦果之際，“建發(fā)系”卻加大杠桿逆勢(shì)擴(kuò)張，成為近兩年最兇猛的房企“獨(dú)角獸”。

行業(yè)洗牌，“閩系”更迭

2月24日，上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，廈門建發(fā)股份面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行的200億元可續(xù)期公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，本次所發(fā)行的債券用于償還有息債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在近兩年的地產(chǎn)投融資市場(chǎng)上，以建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際為代表的“建發(fā)系”公司頗受關(guān)注，比如，今年開(kāi)年的首起并購(gòu)案，建發(fā)股份就是接盤(pán)方。據(jù)1月8日建發(fā)股份的公告顯示，其擬收購(gòu)美凱龍29.95%股份，一旦交易完成，建發(fā)股份將成為美凱龍控股股東。

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史無(wú)前例大調(diào)整，房企格局重新洗牌之際，“建發(fā)系”卻逆勢(shì)發(fā)力，成為行業(yè)內(nèi)最耀眼的“黑馬”。

在2022年中國(guó)房企銷售百?gòu)?qiáng)榜單上，建發(fā)股份控股子公司建發(fā)房產(chǎn)以1703.2億元銷售額躋身前10。而在2017年，建發(fā)房產(chǎn)在業(yè)內(nèi)排名還處于第61位，5年間以每年提升至少10個(gè)名次的節(jié)奏快速進(jìn)階，從60名開(kāi)外的中小房企一躍成為行業(yè)頭部企業(yè)。與此同時(shí)，“建發(fā)系”另一家子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)，也以455億元銷售額，位列2022年百?gòu)?qiáng)房企52位。

“閩系”房企曾是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁的一個(gè)派系，憑著“高杠桿”、“高周轉(zhuǎn)”打法賺足了市場(chǎng)風(fēng)頭，最后也在南墻上撞得“頭破血流”。

在大浪淘沙的地產(chǎn)新周期中，隨著泰禾、陽(yáng)光城、福晟、世茂、正榮等眾多“閩系”民營(yíng)房企行業(yè)地位一落千丈，目前能扛起“閩系”大旗的，只剩下有國(guó)資背景的“建發(fā)系”了。

高調(diào)爆發(fā)的“建發(fā)系”，與那些倒下的“閩系”房企相比，有何不同呢？

背靠國(guó)企“巨無(wú)霸”， 逆風(fēng)扛旗底氣足？

在福建廈門流傳著一句話：“坐廈航的飛機(jī)，住悅?cè)A的酒店，買建發(fā)的房子。”在廈門人的眼中，“建發(fā)系”的業(yè)務(wù)已經(jīng)成為衣食住行繞不開(kāi)的存在。

成立于1980年的建發(fā)集團(tuán)由廈門市國(guó)資委控股，最開(kāi)始是一家外向型投資公司，轉(zhuǎn)型變成貿(mào)易公司。

建發(fā)集團(tuán)與房地產(chǎn)行業(yè)的淵源，起源于一場(chǎng)“自救”。

上世紀(jì)90年代，建發(fā)集團(tuán)因?yàn)閰⒐芍写晒咎潛p而欠下巨額債務(wù)，最后不得不通開(kāi)展房地產(chǎn)自營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)還債，幾年間竟然帶來(lái)了8900余萬(wàn)元利潤(rùn)，經(jīng)濟(jì)效益異常顯著。

上世紀(jì)90年代，建發(fā)集團(tuán)將貿(mào)易業(yè)務(wù)拆分出來(lái)，成立建發(fā)股份，后者于1998年上市，在2007年的時(shí)候又從貿(mào)易商向供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，建發(fā)集團(tuán)還分別于1999年和2009年兩次將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入建發(fā)股份。

此后供應(yīng)鏈領(lǐng)域“內(nèi)卷化”，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率急劇下降，在此背景下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)被再度重視。目前建發(fā)股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要倚仗建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩家公司，此外還有一家涉房上市公司建發(fā)國(guó)際。

建發(fā)股份目前供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)收入占比高達(dá)86.39％，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占13.61％。然而兩大業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)卻又完全相反，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)利潤(rùn)的36.12％，地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比高達(dá)63.88％，形成了供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)兜底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突進(jìn)的格局。

“建發(fā)系”公司之所以能四處出擊，與實(shí)力強(qiáng)大的建發(fā)集團(tuán)不無(wú)關(guān)系。

公開(kāi)資料顯示，建發(fā)集團(tuán)涉及7大業(yè)務(wù)版圖，控制企業(yè)多達(dá)951家，擁有建發(fā)股份、建發(fā)國(guó)際、建發(fā)物業(yè)、建發(fā)合誠(chéng)、建發(fā)新勝等5家上市公司，此外還參股多家企業(yè)。2022年，建發(fā)集團(tuán)年收入超過(guò)7200億，位列2022年度《財(cái)富》世界500強(qiáng)第77位，比央企招商局、保利集團(tuán)排名還要靠前。

過(guò)去幾年，不少房企融資受阻，“建發(fā)系”公司卻一路暢通。

建華集團(tuán)是廈門國(guó)際銀行第五大股東，同時(shí)還是廈門國(guó)際依托第二大股東。憑著與各大金融機(jī)構(gòu)密切的關(guān)系，截至2022年3月末，建發(fā)集團(tuán)從各金融機(jī)構(gòu)獲得綜合授信額度為3824.98億元，9月份又獲得中國(guó)銀行1000億本外幣授信額度。國(guó)企信用也是建發(fā)集團(tuán)的“金字招牌”，以此為依托先后為建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)提供各類金融擔(dān)保，總額超過(guò)600億。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，近兩年“建發(fā)系”公司融資成本為4.0%-5.0%，處于行業(yè)低位。

正因如此，在大多數(shù)房企收縮陣線時(shí)，“建發(fā)系”卻擴(kuò)張底氣十足。

擴(kuò)張來(lái)勢(shì)洶洶，盡顯“閩系”本色

自上世紀(jì)90年代進(jìn)入房地產(chǎn)，“建發(fā)系”在福建深耕近20年，直到 2015年之后才陸續(xù)進(jìn)軍深圳、杭州、南京、長(zhǎng)沙等地，目前已經(jīng)完成對(duì)全國(guó)70多座城市的布局。

隨著外擴(kuò)，“建發(fā)系”拿地規(guī)模連年增長(zhǎng)。特別是在2019年，在官方明確要求降杠桿的語(yǔ)境下，建發(fā)房產(chǎn)卻反向行之，加快土地儲(chǔ)備節(jié)奏。2019-2021年三年間，拿地金額同比平均增幅超過(guò)100%。

逆勢(shì)大舉拿地的“建發(fā)系”來(lái)勢(shì)洶洶，不惜血本。

據(jù)中國(guó)地標(biāo)城策院統(tǒng)計(jì)，2020年1月—2021年11月，建發(fā)房產(chǎn)新增土地133宗，平均溢價(jià)率達(dá)30%，甚至因此遭到政府嚴(yán)厲監(jiān)管。

2021年2月，上海市普陀區(qū)出讓一宗住宅地，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合融創(chuàng)經(jīng)過(guò)314輪激烈競(jìng)拍，最終將該地塊收入囊中。由于成交溢價(jià)率高達(dá)36.15%，建發(fā)房產(chǎn)隨后幾天被普陀區(qū)政府約談，此后該地塊開(kāi)發(fā)過(guò)程一直受到有關(guān)部門的“密切關(guān)注”。

在2022年的地產(chǎn)寒冬時(shí)刻，“建發(fā)系”的表現(xiàn)更是讓人驚呼其“猛”。

2022年建發(fā)股份全口徑（建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)）銷售額為2158億，拿地金額高達(dá)1026億，在所有國(guó)資房企中排名第2位。若從拿地銷售比來(lái)看，建發(fā)股份占比47.54%，遠(yuǎn)高于而中海、華潤(rùn)、保利等央企的30%多。在大多數(shù)房企都在勒緊腰帶過(guò)日子的年份，能打出這么多子彈來(lái)支撐土儲(chǔ)的，也只有一眾央企能與建發(fā)試比高了。

當(dāng)前不少民營(yíng)房企在出售核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)金流，“建發(fā)系”卻抓住這個(gè)窗口期在核心城市頻繁“補(bǔ)倉(cāng)”。

2022 年，一二線城市成為“建發(fā)系”新增土儲(chǔ)重倉(cāng)區(qū)，占比一度接近 90%，在上海、北京、杭州、寧波、南昌、南京、重慶等重點(diǎn)城市均有斬獲。

今年以來(lái)“建發(fā)系”擴(kuò)張勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。2月23日，蘇州2023年首批集中供地收官，“建發(fā)系”力壓華潤(rùn)、保利等央企，以39.27億拿地金額成為全場(chǎng)最“豪氣”房企。

逆襲隱憂紛至沓來(lái)，建發(fā)能否繼續(xù)進(jìn)發(fā)？

盡管“建發(fā)系”規(guī)模增長(zhǎng)的速度令人驚嘆，但身處地產(chǎn)薄利時(shí)代，同樣無(wú)法解開(kāi)盈利的“結(jié)”。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“建發(fā)系”主要地產(chǎn)平臺(tái)建發(fā)房產(chǎn)近幾年的銷售凈利率已經(jīng)從15.52%降至6.36%，去年前三季，其歸母凈利潤(rùn)僅為8.68億，同比下降了19.34%。

經(jīng)過(guò)幾年的逆襲擴(kuò)張，“建發(fā)系”負(fù)債規(guī)模也逐年攀升。

建發(fā)股份2022年三季報(bào)顯示，截至當(dāng)期末累計(jì)負(fù)債6119.4億元，其中地產(chǎn)板塊總負(fù)債為4670.4億，同比增加17.32%；短期借款也從2021年底的89.99億元增至2022年9月末的248.17億元，短債大幅提升的背后，正是地產(chǎn)業(yè)務(wù)停不下來(lái)的擴(kuò)張步伐。如何在規(guī)模、盈利、負(fù)債三者之間取得平穩(wěn)，也將是“建發(fā)系”不可回避的現(xiàn)實(shí)。

伴隨著高溢價(jià)拿地策略，“建發(fā)系”項(xiàng)目的成本居高不下，質(zhì)量問(wèn)題逐一暴露出來(lái)。

長(zhǎng)沙的建發(fā)央著問(wèn)世時(shí)被當(dāng)?shù)厝艘暈槿司禹敽?，?dāng)年以毛坯近2萬(wàn)/平米的價(jià)格入市觸摸長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的“天花板”，結(jié)果質(zhì)量卻大相徑庭。在一期項(xiàng)目交付后遭到業(yè)主輪番投訴，甚至還被長(zhǎng)沙岳麓區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局罰款50萬(wàn)元。

深圳的建發(fā)璽園、建發(fā)小巨蛋也均因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題被頻步投訴，一度鬧上各大媒體頭條。不僅是外省，發(fā)生在建發(fā)大本營(yíng)廈門的“質(zhì)量門”事件也屢見(jiàn)不鮮。2012年11月16日，廈門建發(fā)·書(shū)香府邸的數(shù)十位業(yè)主們甚至跑到建發(fā)集團(tuán)總部大樓聚集維權(quán)。

很明顯，盡管“建發(fā)系”以迅雷不及掩耳之勢(shì)異軍突起，其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和深耕力度并未跟上步伐，甚至還有點(diǎn)“水土不服”。

曾經(jīng)，閩系房企因?yàn)楦覜_敢闖，敢加杠桿，最終在地產(chǎn)江湖中打拼出高增長(zhǎng)的傳奇故事，成為房地產(chǎn)進(jìn)擊時(shí)代的縮影。在房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的當(dāng)下，閩系喧鬧的山頭已漸漸歸于沉寂，房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯也發(fā)生改變，依靠瘋狂擴(kuò)張賺取暴利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。在“剩者為王”的時(shí)代，加上房地產(chǎn)政策利好釋放，秉承國(guó)企基因的“建發(fā)系”還會(huì)重現(xiàn)“閩系”房企的昔日榮光嗎？

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